Договор купли–продажи недвижимого имущества – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а последний обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определённую сторонами денежную сумму.

Наименование «договор купли–продажи недвижимого имущества», «договор купли–продажи жилых помещений» носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли–продажи квартиры» или «договор купли–продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.

Сторонами договора купли–продажи недвижимого имущества являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник жилого помещения. Правомочия собственника подтверждаются документом, выданным государственным регистрирующим органом.

Участниками договора купли–продажи жилого помещения на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права.

Для физических лиц указываются:

– фамилия, имя, отчество;

– дата рождения;

– место регистрации и проживания;

– наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (к примеру, паспортные данные);

– СНИЛС – страховой номер индивидуального лицевого счёта (указан в страховом свидетельстве обязательного пенсионного страхования).

Для юридических лиц указываются:

– полное наименование;

– место нахождения;

– реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации, основной государственный регистрационный номер – ОГРН);

– индивидуальный номер налогоплательщика – ИНН.

Если договор заключается не сторонами, а их представителями, то помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы, удостоверяющие законное представительство малолетних младше 14 лет и недееспособных лиц).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно. Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и абз. 3 п. 1 ст. 30 ГК РФ согласие их законных представителей и попечителей также выражается в договоре и удостоверяется отдельными документами.

Существенным условием любого договора является его предмет. Предметом рассматриваемого договора является объект недвижимого имущества. В договоре купли–продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимость, подлежащую передаче продавцом покупателю, в том числе данные, однозначно определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другой недвижимости.

 Должны быть указаны:

– вид (название) объекта: жилой дом, квартира, часть дома, часть квартиры, комната, помещение;

– адрес (местоположение) объекта;

– литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

– этажность объекта;

– этаж и номер помещения на поэтажном плане;

– площадь объекта;

– кадастровый номер.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объекта недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре вместе с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения жилого дома является передача права на занятый им и находящийся в собственности у продавца участок.

В договоре должны быть указаны:

– местоположение участка;

– кадастровый номер участка;

– категория земли (целевое назначение);

– разрешённое использование участка;

– обременения участка и ограничения его использования.

Цена также является существенным условием договора купли–продажи недвижимого имущества. При её отсутствии договор считается незаключённым.

При продаже недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа, в договоре в обязательном порядке должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Дополнительное существенное условие в договоре продажи жилого помещения – перечень лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением с указанием соответствующих их прав.

Данная информация может быть только констатирована в договоре продажи жилого помещения в том виде, в котором она существует на момент его заключения. Во всяком случае, отсутствие такой информации – это основание для того, чтобы считать договор продажи жилого помещения незаключённым.

Необходимое условие – указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц.

Остальные условия могут быть существенными в силу соглашения сторон.

Договор может содержать:

– указания на право продавца;

– основания возникновения этого права;

– реквизиты правоустанавливающих документов;

– условия и порядок оплаты цены договора купли–продажи недвижимого имущества покупателем;

– условия и порядок передачи приобретаемого недвижимого имущества;

– обязательства сторон по регистрации права собственности.

Договор купли–продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы договора влечёт его недействительность.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем – принять проданную вещь.

Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи. Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества.

Поделиться с друзьями