Всё имеет определённый цикл. И взаимоотношения между теми, кто строит жильё, и теми, кто это жильё покупает, не дожидаясь окончания строительства, между застройщиками и дольщиками – не исключение.

На заре постсоветского жилищного строительства долгое время отношения между застройщиком и дольщиком напоминали своего рода рулетку, в которой дольщикдо самого финала никогда до конца не был уверен: выиграет он или проиграет, повезёт ему взять главный приз в виде новенькой квартиры или все его «вложенные в стройку кровные» канут в неизвестность вслед за испарившимся из поля видимости застройщиком, который на поверку оказался недобросовестным. Так продолжалось почти 15 лет. Но в 2005 году вступил в действие Федеральный закон, номер которого знают все, кто так или иначе соприкасается с куплей–продажей новостроек – «214-й Закон, который был призван исключить бесконтрольное развитие событий в долевом строительстве и повернуть систему в законное русло, защитив, прежде всего, интересы дольщика, который в данных отношениях объективно является слабой стороной».

К слову сказать, это был один из первых, если не первый, закон в современной России, который дал чёткий регламент тех требований, которым должны были соответствовать застройщики, привлекающие для реализации своих строительных проектовденежные средства граждан, с одной стороны, а с другой стороны, к чёткой формулировке прав этих самых граждан, дольщиков, на конкретные квартиры в строящихся домах, включая возможность влиять на застройщика и взыскивать с него неустойки за нарушение условий договора.

Но, как говорится, жизнь не стоит на месте. Всё течёт, всё изменяется. И формулировки закона и описываемые им алгоритмы, которые вчера полностью соответствовали веяниям времени, сегодня уже не отвечают современным рыночным и социальным условиям.

В ноябре 2017 года Владимир Путин критически оценил существующую схему долевого строительства, охарактеризовав её как «не цивилизованную», а регулирование – «невнятным». Президент акцентировал внимание на необходимости полного ухода от такой модели продажи жилья в ближайшие годы. При этом он отметил, что важно не только защитить интересы людей, но и сохранить объёмы строительства. Кабинету министров совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» было поручено утвердить план мероприятий (так называемую «дорожную карту»)по поэтапному замещению в течение трёх лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Т.е. в течение трёх лет необходимо перейти на финансирование строительства другими формами, а не из средств граждан.

Это стало предпосылкой к глобальной реформежилого строительства, к кардинальным изменениям в правилах финансирования строительства жилой недвижимости.

И вот, в 2019 году, судя по всему, эпоха долевого строительства, в том виде, в котором оно просуществовало без малого 15 лет, заканчивается. Были внесены соответствующие поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство. Возможность приобрести жильё по договору долевого участия как минимум на сегодняшний деньвсё же остаётся, но формат сделки кардинально изменился.

Так что революция в долевом строительстве, о необходимости которой так долго твердили, в середине 2018 года, можно сказать, уже совершилась.

По замыслу законодателя, вводимые поправки в 214 Закон должны ещё в большей степени защитить права дольщиков. Но, как говорится в известной поговорке: «Всяка палка о двух концах». Так что, с другой стороны, были ужесточены требования к застройщикам.

1. Согласно вводимым поправкам «в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства», как указано в статье 23.2 214 Закона, образуется Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». И вот в этот Фонд застройщик обязан перечислить 1,2% от цены продажи каждой квартиры, которая приобретается по договору участия в долевом строительстве. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. До начала строительства застройщик должен подтвердить свою финансовую состоятельность. Это значит, что у застройщика не должно быть просроченных долгов по кредитам и займам, а также должны быть в наличии собственные средства для ведения строительства – не менее 10% от общих затрат на строительство.

3. Отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта.

4. Ужесточение требований к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами трёхлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров.

5. Ограничение размера авансовых платежей, которые застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определённых работ. В том числе, для подготовки проектной документации и её экспертизы, для выполнения инженерных изысканий, строительства и реконструкции инженерно–технического обеспечения на участке, подготовки документации по планировке территории.

Согласно поправкам, общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости.

6. Нарушил сроки – не получишь Заключение о соответствии (ЗОС). ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214 Закона. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый договор участия в долевом строительствеи начать привлекать средства покупателей. Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора могут не выдать ему ЗОС, и, соответственно, застройщик не сможет начать реализацию нового проекта.

7. И, наконец, переход от долевого строительства в чистом виде к проектному финансированию. На сегодняшний день ¾ всех инвестиций в жилищное строительство составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами участияв долевом строительстве.

Теперь же, согласно поправкам в 214 Законзастройщики лишаются возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. В период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты, которые будут выделены на строительства того или иного жилого комплекса.

А средства покупателей поступят теперь не к застройщику, а на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. И пока дом не будет введён в эксплуатацию, и дольщик не оформит в собственность квартиру, банк деньги застройщику не переведёт.

Нетрудно заметить, что при такой схеме, кроме застройщика и покупателя жилья на рынкедолевого строительства появляется новый полноправный игрок – Банк, привлечённый застройщиком и аккредитованный государством. Банк, в котором застройщик берёт целевой кредит на строительство и в котором хранятся деньги дольщиков до момента передачи их застройщику после окончания строительства дома.

Всё в нашей жизни имеет способность возвращаться «на круги своя»! В случае с нововведениями в 214–ФЗ в очередной раз происходит та же самая история!

На заре постсоветского строительства нередко происходило следующее (я сам был свидетелем такого): к сторожу на стройке заходит потенциальный покупатель будущей квартиры (дольщик, как он называется сегодня), сторож разворачивает выкопировку (поэтажный план строящегося дома) и «шахматку», в которой обозначены «свободные» квартиры, они вместе определяют, что будет покупаться, покупатель отдаёт сторожу свёрток с деньгами, сторож пишет на клочке бумаги сумму, фамилию, контактные данные (с сотовыми тогда ещё была проблема) и сообщает, через какое примерно время когда–куда прийти, чтобы подписать некий документ, а когда будет построен дом, опять прийти, что-то подписать, и уже после этого получить документы на квартиру. И будет Вам счастье!

Потом появился тот самый 214–ФЗ, который стал регламентировать, когда по закону, каким образом и, что главное, кому и куда (в кассу застройщика, на расчётный счёт застройщика и т.д.) надо отдавать свои «кровные».

И вот теперь, в 2019 году, всё, как уже говорилось, возвращается «на круги своя»! В том смысле, что мы опять приходим к «денежным свёрткам». Только теперь это уже совсем другие свёртки, да и не свёртки в прямом смысле этого слова… И, тем не менее!

Слово «свёрток» присутствовало даже в «старом» французском языке. Считается, что оно уже вышло из употребления. А звучало оно так: «escroue». Ничего не напоминает? Это слово было заимствовано англичанами, которые этим словом, естественно, переделанным на свой лад, называли процедуру передачи денежных средств (свёртка с деньгами) от одного лица другому с поручением отдать этот «свёрток с деньгами» третьему лицу, но после того, как это третье лицо выполнит заранее оговорённые условия.

Так старый французский «свёрток» стал называться по-английски «escrow», откуда уже «перекочевал» к нам. И теперь термин «эскроу» имеет самое непосредственное касательство к взаимоотношениях застройщика и дольщика.

Воистину, всё новое – это хорошо забытое старое!

Но это так, небольшое отвлечение… А вообще сам термин «Эскроу» пришёл к нам из англо–американского права. Он обозначает депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения определённого сторонами условия.

Итак, дольщики переводят деньги за покупаемую квартиру на специальные счета в банке, а не непосредственно застройщику. Счет «замораживается» до окончания строительства, застройщик получает свои средства только после того, как он передаст жильё покупателю.

Это, безусловно, призвано повысить надёжность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания вдруг становится банкротом, дольщик получит свои деньги назад с эскроу–счёта.

Денежные средства по договору участия в долевом строительствепосле его государственной регистрации вносятся в банк на счёт эскроу и там блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни застройщик в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам, застройщик получает доступ к деньгам на счёте эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счёта возвращает деньги дольщику.

Таким образом, счёт эскроувыполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от расчёта через аккредитив. Но, несмотря на то, что они по своей сути очень близки, в целом счёт эскроу лучше «заточен» под проведение расчётов по Договорам долевого участия, чем аккредитив.

1. Аккредитив может быть закрыт Покупателем квартиры (плательщиком) даже без уведомления Продавца (получателя денег), а счёт эскроу не допускает произвольного закрытия (кроме случаев, прямо предусмотренных законом, например, при расторжении договора участия в долевом строительстве).

2. Аккредитив строго регламентирован законом, а счёт эскроудопускает больше правового манёвра в условиях договора между сторонами сделки.

3. Сумма на счёте эскроу для оплаты квартиры по договору участия в долевом строительствестрахуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб.

Счёт эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия– банк заключает отдельный договор на открытие счёта эскроу с каждым дольщиком и застройщиком. При этом в самом договоре участия в долевом строительстведолжно быть указано, что расчёты по нему производятся посредством перечисления денег на счёт эскроу.

Условия депонирования средств дольщика на счёте эскроу (часть 3 статьи 15.4214–ФЗ) должны быть ясно отражены в Договоре долевого участия. Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования.

Срок депонирования денег дольщика на счёте эскроу должен превышать на 6 месяцев или более (по соглашению сторон договора) тот срок, который указан застройщиком для передачи квартиры дольщику (пункт 3 части 3 статьи 15.4 214–ФЗ). Это даёт небольшую фору застройщику на случай непредвиденных задержек в строительстве. При этом, если этот установленный в договоре срок депонирования будет превышен, то сам договор участия в долевом строительствесчитается расторгнутым (часть 6 статьи 15.4 214–ФЗ).

Если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путём уступки прав требования по Договору долевого участия, то все права и обязанности по счёту эскроу переходят к новому дольщику (Покупателю).

Вернуть свои деньги назад со счёта эскроудольщик может:

а) если закончился срок депонирования;

б) если договор участия в долевом строительстверасторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);

в) если застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве);

г) если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор участия в долевом строительстве, в том числе, если застройщик будет признан банкротом, ликвидированпо решению суда.

В самом конце 2018 года многострадальный 214 Законпретерпел очередное преобразование. Причём поправки, как писала пресса и гудел интернет, были внесены законодателем в «спринтерском темпе» – первое чтение прошло 04 декабря, второе – уже 18-го, а на следующий день, 19-го – чтение третье, окончательное! И – на утверждение в верха!

К первому чтению были внесены корректировки всего из трёх пунктов. Но... законодательный процесс был запущен. И уже ко второму чтению предложения посыпались, как из рога изобилия. От Минстроя, инициировавшего процесс законотворчества в данном случае, от «Клуба инвесторов Москвы», от «Деловой России», от отдельных депутатов и т.д. Поправки вносились самые разносторонние, самые разнонаправленные, иногда даже взаимоисключающие. Ко второму чтению законопроект серьёзно разросся, до ста страниц.

В результате принятые поправки, конечно, были направлены на защиту дольщика, а застройщику опять «подзакрутили»… гайки.

До Нового 2019 года планировалось, что на использование счетов эскроупереходят только застройщики с новыми проектами – т.е. те, которые получили разрешения на строительство после 01 июля 2018 года. Что касается застройщиков, которые обзавелись разрешениями на строительство до 01 июля 2018 года, то они имели право продолжить получать деньги дольщиков в существующем порядке – непосредственно на свои счета – и использовать их в ходе строительства по целевому назначению.

Исходя из этих «переходных положений», очень многие застройщики побежали получать разрешения на строительство до 01 июля 2018 года на будущие жилые комплексы на 5 лет вперёд, чтобы не переходить на новую схему финансирования, а сохранить возможность прямого привлечения средств дольщиков.

Есть примеры, когда разрешение на строительство были получены в 2018 году, а сдача объектов запланирована на конец 2022 года. Нетрудно сделать вывод о том, что застройщик при строительстве таких объектов, разумеется, и не планировал сдвигаться далее котлована в ближайшие пару лет.

Власти восприняли данное обстоятельство как обход 214 Закона, что и послужило причиной новых законодательных изменений. Согласно Федеральному закону № 478–ФЗ от 25 декабря 2018 года обязанность привлекать деньги дольщиков только через счета эскроу установлена для всех застройщиков, независимо от даты получения разрешений на строительство.

Как из любого правила, здесь тоже есть свои исключения. Уже реализуемые проекты можно будет завершить по прежним правилам долевого строительства при условии, если:

1) договоры долевого участия в строительстве объекта заключены до 01 июля 2019 года;

2) степень строительной готовности таких объектов и количество заключённых в отношении них договоров участия в долевом строительствесоответствует критериям, которые должно установить Правительство РФ.

И вот 14 февраля 2019 года МинстройРоссии, решая, какие строящиеся жилые дома можно будет завершить по прежним правилам долевого строительства, а какие – нет, назвал первый из критериев – строительная готовность объекта должна составлять не менее 30%. Второй критерий – сколько договоров долевого участия должно быть заключено на покупку квартир в новостройке, чтобы её разрешили достроить без перехода на эскроу, – пока окончательно не определён. Во всяком случае, по состоянию «на несколько дней назад». Ждём.

По идее, если строительная готовность объекта должна быть «неменьше30%», то получается, что большинство застройщиков, чьи дома должны сдаваться в2019 году и даже в начале 2020 года, смогут спокойно достраивать постарым правилам. Однако все зависит оттого, как именно будут считать строительную готовность. Существует три разных подхода коценке строительной готовности: аналоговый, позатратам (по капиталовложениям) иопределяемый повесам (в этом случае основные работы раскладываются попроценту выполнения ивыводится итоговая процентная готовность объекта).

Рассматривается также такой вариант, чтобы дать право субъектам самим решать, объекты скакой степенью готовности икаким количеством заключённых договоров смогут продолжать строиться постарым правилам. Ноесли науровне субъекта будет принято такое решение для конкретного застройщика, аонзавершить строительство дома несможет, то тогда сам регион будет обязан достроить проблемный дом засчёт бюджетных средств. Что ж, тоже вариант!

На прошедшей 13 февраля 2019 года пресс–конференции «Итоги 2018 года в жилищном строительстве» замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин сказал: «Те, кто ещё не вышел работать на строительную площадку, пойдут на эскроу–счета. Тот, кто в ожидании изменений в законодательство «наполучал» разрешений на строительство и думал, что будет следующие 10 лет строить по старым правилам, сделать этого не сможет».

Таким образом, получается, что спомощью этих критериев должны отсечься дома, которые строятся слишком медленно, и, соответственно, есть риск появления недостроя. А также те, к возведению которых застройщики и несобирались приступать вближайшее время, аразрешения наних получили впрок, чтобы идальше продолжать работать постарым правилам.

Однако список критериев может расшириться. По информации некоторых СМИ, Минстрой попросил крупных застройщиков дать своё видение проблемы, и один из них, помимо пунктов о высокой степени готовности объекта и значительном числе заключённых договоров участия в долевом строительстве, предложил также ввести дополнительные критерии, такие как рейтинг застройщика по шкале АКРА (Аналитическое кредитное рейтинговое агентство, аккредитованное при ЦБ РФ). С одной стороны, это можно расценивать как установление повышенных требований к застройщикам, направленных на защиту прав дольщиков. Но с другой стороны, не попытка ли это установить дополнительные, не предусмотренные законодательством о долевом строительстве, требования искусственной «подгонки» проекта разрабатываемого нормативного акта под конкретного крупнейшего застройщика и ограничения конкурентных начал.

И ещё один немаловажный нюанс: поддержанная депутатами новелла противоречит утверждённой Правительством дорожной карте отмены долевого строительства. Согласно дорожной карте заключительный, третий этап реформы предусматривал обязательность перехода на счета эскроу только в случае, если первый договор участия в долевом строительствезаключён после 01 июля 2019 года.

Ну а сегодня участники строительного рынка и эксперты с нетерпением ждут окончательного мнения Минстроя РФ в этом вопросе, публикацию постановления с критериями для застройщикови возможности его публичное обсуждения.

Новогодние поправки в 214 Закон внесли ещё множество изменений меньшего масштаба. В частности, теперь ужесточается контроль в области долевого строительства. Исключается механизм плановых проверок застройщиков. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются. По мнению законодателя, теперь не совсем добросовестные компании не смогут «подгонять» результаты своей работы к очередному визиту органов государственного надзора, что, в свою очередь, должно увеличить качество работы застройщиков.

Появились даже некоторые «послабления» для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в строительстве жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м. Это, по мнению депутатов, должно означать, что войти на рынок станет немного легче. И если, с одной стороны, наличие неопытных застройщиков может негативно сказаться на результатах их деятельности, то, с другой стороны, на место уходящих с рынка компаний смогут прийти новые застройщики. Таким образом, для потребителя всегда будет выбор.

Конечно, для застройщика данные изменения в 214 Законеявляются достаточно проблемными. Дольщики, передавая свои средства строительной компании, в определённом смысле давали ей беспроцентный кредит. В том случае, если деньги лежат на счету эскроу, застройщик либо строит на свои средства, либо берёт на строительство кредит у этого же банка, но, естественно, под проценты.

Кроме того, если застройщик, продавая квартиры, не получит в своё распоряжение денег дольщиков до самого окончания строительства, то на какие средства он будет строить дом? Правильно, на деньги, которые ему предоставит тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставит их уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались застройщику бесплатно, без процентов. Поэтому для Застройщика расчёты по договору участия в долевом строительствечерез счета эскроу – не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит застройщика в зависимость от финансирующего его банка.

Да и не только застройщика, но и дольщика. Потому как если, простите за цинизм, застройщик может «схлопнуться» и уйти, не построив или не достроив дом, то и банк также может «лопнуть» и исчезнуть со всеми деньгами. Хотя, конечно, механизмы, минимизирующие потери при таком раскладе, в новой редакции 214 Закона тоже предусмотрены.

Поэтому, по моему мнению, несмотря на всю привлекательность схемы расчётов с застройщиком посредством эскроу счетов (деньги никуда не денутся до получения ключей от квартиры, а если дом не будет построен, то их можно забрать),дольщикам необходимо помнить, что денежные средства, размещённые на счетах эскроу, в соответствии с оплатой Договора долевого участия, в соответствии с частью 3 статьи 12.2. Федерального закона «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23 декабря  2003 года № 177–ФЗстрахуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на счёте эскроу, но не более 10 млн. руб.

Таким образом, при покупке дорогой квартиры на сумму более 10 млн. руб. (что на сегодняшний день уже не является чем-то из ряда вон выходящим), или при покупке одновременно нескольких квартир, дольщик всё равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб.

Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надёжности самого банка, а не только застройщика.

Кроме того, если застройщик обеспечивает свои обязательства по договору участия в долевом строительствепутём расчётов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок, страхование гражданской ответственности).

Тем не менее, похоже, что обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по Договору долевого участия через счета эскроу– это тот путь, по которому вскоре пойдёт весь рынок первичного жилья в России. Правительство вслед за Президентом ясно обозначило своё намерение – постепенный отказ от традиционного, уже привычного всем, долевого строительства, и переход к проектному финансированию стройки. То есть у Застройщиков постепенно отбирают финансирование деньгами дольщиков и подводят их к банковскому кредитному финансированию.

Для чего всё это? Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков». Логика в этом есть. Ведь во всём мире стимулирование граждан на покупку жилья происходит за счёт привлекательных условий ипотеки, а не за счёт скидок на рискованную покупку квартиры в стадии строительного котлована.

Если сильно постараться, то и для застройщиков в этих нововведениях тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но всё же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные застройщики, в принципе, уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.

Тем более, что при использовании расчётов по Договорам долевого участия через счета эскроу, закон позволяет застройщикам не предоставлять другого обеспечения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве. Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счёта эскроу достаточно надёжна, чтобы отменить остальные методы страховки.

И ещё одно рассуждение. Кто является главным выгодоприобретателем от введения счетов эскроуна первичном рынке недвижимости? Явно не застройщики (на них и так давит пресс 214 Закона, причём год от года всё сильнее). И даже не дольщики (хотя для них риск вложений в строительство всё же уменьшается). А выгодней всего это дело для… банков!

И действительно, банк выдаёт ипотечный кредитпокупателю новостройки (имея с этого доход). Затем, когда тот покупает квартиру, банк по существу возвращает себе эти же деньги на эскроусчёт. А потом этими же деньгами банк кредитует застройщика на строительство дома (снова имея с этого доход). Да ещё сам застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

Депутатский корпус уверен, что вводимые изменения в 214 Закон позволят создать надёжный, понятный, прозрачный механизм строительства жилья, что, в свою очередь, позволит гражданам охотнее вкладывать средства в те или иные строительные проекты. Аналитики строительного рынка и его участники ждут середины 2019 года, когда самые существенные новации по ликвидации долевой схемы вступят в законную силу.

А пока что, вспоминая анекдот про всемирный потоп, можно констатировать, что у нас ещё есть время «научиться жить под водой»

Что ж, Закон умер – Да здравствует Закон! Поживём – увидим!

Поделиться с друзьями