В последние годы многие собственники земельных участков, проводя процедуру оформления в собственность своих домов и строений, а также уточняя границы своего земельного участка, с удивлением обнаруживают, что фактические границы земельного участка не соответствуют его кадастровым границам, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Проще говоря, забор одного соседа юридически находится на земельном участке другого соседа или наоборот.

Как показывает практика, чаще всего такая проблема возникает у собственников земельных участков, которые провели межевание в начале 2000–х годов. В то время, к сожалению, при проведении процедуры межевания земельных участков зачастую делали ошибки в определении координат характерных точек границ участков.

То есть, налицо ошибка! Ошибка, закравшаяся в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая свидетельствует о том факте, что межевой план, акт обследования или другой важный документ, информация из которого была внесена в ЕГРН, является первоначальным источником проблемы.

Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предполагает несколько способов устранения таких ошибок:

– заявительный порядок, когда собственник «проблемного» земельного участка подаёт заявление об учёте изменений и документов с новыми сведениями;

– административный порядок – при осуществлении установленной процедуры информационного межведомственного взаимодействия;

– судебный порядок.

Первый и второй варианты чаще всего не могут быть осуществимы на практике, так как внесение изменений, исправляющих реестровую ошибку, невозможно, не затрагивая смежные земельные участки, а также земельные участки других лиц, которые не участвуют в решении данной проблемы.

Поэтому зачастую возникает ситуация, когда единственным способом решить данную проблему, является обращение в суд, где необходимо будет доказать, что кадастровые работы по определению местоположения границ земельного участка были выполнены с нарушением закона.

Вывод о наличии или отсутствии реестровой (кадастровой) ошибки обычно делается судом по результатам сравнения сведений Единого государственного реестра недвижимости и сведений о местоположении фактических границ участка.

И вот тут возникает вопрос: а как человеку определить местоположение фактических границ своего земельного участка, а также понять, какой документ о несоответствии границ надо представить в суд?

По закону местоположение границ участка должно определяться, прежде всего, исходя из так называемых «землеотводных» документов на этот участок или в соответствии с утверждённым проектом межевания территории. Однако сложность заключается в том, что в «землеотводных» документах границы земельных участков не были определены, либо определены с недостаточной точностью, а утверждённых в установленном законом порядке проектов межевания территорий пока немного.

Поэтому зачастую единственным способом установить ошибочность определения местоположения границ земельного участка можно только с помощью заключения кадастрового инженера о несоответствии фактических и кадастровых границ земельного участка. В некоторых случаях для подтверждения реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка необходимо проведение судебной экспертизы.

После принятия судом соответствующего процессуального решения границы земельного участка обязательно надо уточнить по–новому, чтобы несоответствий в границах больше не возникало.

Удачи Вам!!! И пусть Ваши документы всегда соответствуют закону!

Поделиться с друзьями